Generalforsamlingen – ejerforeningens øverste myndighed

Hvem har adgang og stemmeret til generalforsamlingen?

Alle ejere er automatisk medlemmer af ejerforeningen. Som udgangspunkt har kun medlemmerne adgang til generalforsamlingen og ret til at komme med forslag og sætte bestyrelsens afgørelser for generalforsamlingen.

Under visse forudsætninger kan ægtefæller og nære slægtninge have adgang til generalforsamlingen, imens lejere sjældent har adgang.

Hvem har ellers adgang til generalforsamling?

Administrator og revisor har ofte også adgang til generalforsamlingen. Skal andre have adgang, sker det ved en beslutning på generalforsamlingen.

Hvem indkalder til generalforsamling?

Bestyrelsen indkalder til generalforsamling med otte dages varsel. Det er ikke et krav, at det sker skriftligt, men det anbefales.

Skal alle emner fremgå af indkaldelsen?

Ja, det skal fremgå af indkaldelsen, hvilke sager der behandles på generalforsamlingen. Medlemmerne skal nemlig kunne vurdere vigtigheden af mødet og deres tilstedeværelse. Emner, der ikke fremgår af indkaldelsen, kan derfor ikke behandles.

Hvor skal generalforsamlingen holdes?

Generalforsamlingen skal holdes i den kommune, hvor ejerlejlighederne ligger – med mindre andet er nævnt i vedtægterne.

Ordinær og ekstraordinær generalforsamling – hvad er forskellen?

Ordinær generalforsamling finder sted én gang om året i marts eller april.

Derudover kan bestyrelsen altid indkalde til ekstraordinær generalforsamling, hvis mindst 25 procent af medlemmerne forlanger det (opgjort efter antal lejligheder eller fordelingstal), eller hvis den tidligere generalforsamling beslutter det.

Hvordan vælger man dirigent?

Generalforsamlingen vælger selv sin dirigent, som typisk ikke er medlem. Det kan fx være en advokat eller administrator.

Kan man stemme med fuldmagt?

Ja, med en fuldmagt kan man afgive en stemme. Ellers er det kun de fremmødte medlemmer, der har ret til at stemme.

Hvad betyder fordelingstallet?

Beslutninger i generalforsamlingen træffes ved flerstemmighed efter fordelingstal af de afgivne stemmer (ikke et flertal af de fremmødte). Det får betydning, hvis en eller flere undlader at stemme.

Hvad nu hvis der er udlejede lejligheder?

Den oprindelige ejer vil i sådanne situationer være stemmeberettiget i forhold til summen af fordelingstallene for de lejligheder, der endnu ikke er solgt.

Restejendomsejerens stemmeret

Der findes særregler, som er gældende i de tilfælde, hvor en ejer af flere ejerlejligheder ikke kan deltage i afstemninger, der er genudlejet efter udgangen af 1979. Udover denne regel gælder ingen lovmæssige indskrænkninger i restejendommens stemmeret, hvilket indebærer, at der kan være ulemper og minoriteten i ejendommen kan komme i klemme, hvis hovedparten af ejerlejlighederne er udlejet.

Hvad er forskellen på simpelt og kvalificeret flertal?

Visse beslutninger er for store til, at simpelt flertal er nok. Det gælder fx fornyelser og nyanskaffelser, der er af en ”særlig karakter” og derfor skal besluttes med kvalificeret flertal. Simpelt flertal er derimod nok ved sædvanlige eller nødvendige tiltag, der ligger i forlængelse af vedligeholdelse af ejendommen. Uanset hvor stor udgiften er. Reglerne kan fraviges i en særvedtægt eller efter Aftaleloven; dette sker ved særligt urimelige beslutninger.

Hvornår SKAL der være kvalificeret flertal?

Visse beslutninger kræver, at 2/3 af de stemmeberettigede stemmer for – opgjort ud fra antal lejligheder såvel som efter fordelingstal. Det gælder beslutninger om væsentlige forandringer eller salg af fælles ejendele samt ændringer af vedtægten.

Hvad betyder kvalificeret flertal konkret?

Hvis et forslag uden at blive vedtaget får 2/3 af de fremmødte medlemmers stemmer (og ikke kun 2/3 af de, der stemmer), skal der holdes en ny generalforsamling. Ved den nye generalforsamling skal forslaget vedtages med 2/3 af de afgivne stemmer – og altid efter såvel antal lejligheder som efter fordelingstal. Uanset hvor mange der er mødt frem. ”Antal” refererer til antal lejligheder og ikke antal ejere.

Hvornår er énstemmighed et krav?

Fuld enighed er nødvendigt i visse tilfælde. Det gælder blandt andet ved
indgreb i rådigheden over de enkelte lejligheder, opløsning af fællesskabet, afgørende dispositioner over fælles ejendom eller ændring af fordelingstal.

Hvad betyder eksklusion?

Eksklusion betyder, at ejeren udelukkes af foreningen og mister sin stemmeret. Det kan dog ikke lade sig gøre, da foreningen kun kan tvinge ejer til at flytte men ikke til at sælge – og dette kun, hvis ejer gentagne gange groft har misligholdt sine forpligtelser. Vedkommende mister samtidigt ikke sin stemmeret.

Hvordan ekskluderer man ved tvangsauktion?

Ingen regel uden undtagelse: Eksklusion via tvangsauktion er nemlig muligt. Hvis en ejer ikke overholder sine betalinger, kan vedkommende tvinges til at sælge sin ejerlejlighed. Ved salg mister ejeren retten til at stemme.
NB: I en særvedtægt kan man dog bestemme, at en ejer kan tvinges til at sælge sin lejlighed.

Hvem står for ejerforpligtelser ved overdragelse?

Ved salg af en lejlighed skal den nye ejer have tinglyst sin ret, og indtil den nye ejer møder til generalforsamlingen og bruger sin ret, har sælger af lejligheden stemmeret og står for ejerforpligtelserne.

Hvornår er man ejer?

Underskriftsdatoen på slutsedlen afgør, hvornår man ejer lejligheden. Man har altså først stemmeret, når slutsedlen er underskrevet. Tinglysning har ingen betydning ud over til legitimation.

Har lejere stemmeret?

Nej. En lejer i en ejerlejlighed har ikke stemmeret på en generalforsamling, med mindre ejeren har givet fuldmagt til, så lejer kan stemme på ejers vegne. Fuldmagten gælder kun i den pågældende forening. Qua vedtægter kan foreningen dog modsætte sig brug af fuldmagter.

Har panthavere stemmeret?

Nej. En panthaver har oftest ikke stemmeret. I visse tilfælde kan en panthaver dog få stemmeret, hvis vedkommende har taget pantet til brugelighed.

Er en uigenkaldelig fuldmagt altid uigenkaldelig?

Nej. Ejerforeningen kan se bort fra en fuldmagt og give ejeren stemmeret. Baggrunden er, at rettigheder og forpligtelser relateret til lejlighederne ikke kan adskilles fra ejendomsretten til lejlighederne.

Får flere ejere flere stemmer?

Nej. Hvis flere personer sammen ejer en lejlighed, skal de stemme i fællesskab via fuldmagt til medejer eller tredjemand. De kan altså ikke splitte stemmeretten op – heller ikke hvis ægtefæller har sameje (hvor begge parter har skøde på lejligheden). Ved almindeligt formuefællesskab er det vedkommende med skødet, der stemmer. Vedtægterne giver en legal fuldmagt til at ejerens ægtefælle kan udøve stemmeretten, med mindre ejer tydeligt tilbagekalder fuldmagten.

Hvad gør man med viceværtslejligheder?

Ved afstemninger ser man bort fra eksempelvis viceværtlejligheder, som ejerforeninger ejer.

Hvornår er man inhabil?

I visse tilfælde kan et medlem have særlige interesser, der gør, at vedkommende ikke bør stemme ved en afstemning. Her gælder de sædvanlige foreningsretslige regler. Især i sager om fraflytning grundet misligholdelse kan inhabilitet komme på tale. Vedkommende har altid ret til at være til stede og forsvare sig.

Hvad bruger man protokollen til?

Protokollen bruger man til kort at berette om forhandlingerne på generalforsamlingen. Protokollen underskrives af dirigenten og formanden for bestyrelsen.

Må man fravige formelle regler?

Ja. Formelle regler om generalforsamlingen kan godt ignoreres, hvis alle medlemmer i ejerforeningen er enige om det. Det er altså ikke nok, at det blot er de fremmødte, der er enige, ligesom passivitet også forhindrer, at man kan ignorere reglerne.

Ovenstående er baseret på Normalvedtægten, Aftaleloven samt Ejerlejlighedsloven.