Få 3 tilbud
Sektion Boligforeninger

Den nye normalvedtægt for ejerforeninger er landet

I forbindelse med at den nye boliglov blev vedtaget den 1. juli 2020, blev der lovet en opdateret normalvedtægt for ejerforeninger, der ikke har en særvedtægt. Den er nu landet. Her kan du læse mere, om hvilke bestemmelser der gælder for ejerforeningerne i den nye normalvedtægt.

I forbindelse med at den nye boliglov blev vedtaget den 1. juli 2020, blev der lovet en opdateret normalvedtægt for ejerforeninger, der ikke har en særvedtægt. Den er nu landet. Her kan du læse mere, om hvilke bestemmelser der gælder for ejerforeningerne i den nye normalvedtægt.

Den nye normalvedtægt blev udstedt den 29. november 2020 og gælder for alle ejerforeninger uden særvedtægt, der bliver stiftet efter den 1. januar 2021. Det vil altså sige, at de ejerforeninger, der ikke har en særvedtægt, og som er stiftet før den 1. januar 2021 indtil den 31. december 2021 vil være omfattet af den nuværende normalvedtægt.

Det er således først, når året er omme i 2021, at de eksisterende ejerforeninger uden særvedtægt omfattes af den opdaterede normalvedtægt. På den måde får eksisterende ejerforeninger mulighed for at vedtage en særvedtægt inden de, ligesom de nye ejerforeninger, vil blive omfattet af den nye normalvedtægt.

Nye flertalskrav og sikkerhedsstillelse

Som en del af den nye normalvedtægt står der, at salg af eksempelvis større grundarealer eller lignende nu kræver et flertalskrav på 9/10-dele. Eller med andre ord kræver et sådant salg minimum 90 procents tilslutning i foreningen.

Foruden det nye flertalskrav er det nu også muligt for ejerforeninger at tinglyse pantstiftende vedtægter på en sådan måde, at hovedstolen nu kan fastsættes til 50.000 kroner med tillæg af renter og omkostninger.

En generel præcisering af vedtægterne

Den opdaterede normalvedtægt skal rette op på de eventuelle forvirringer eller tvivlsspørgsmål, der kunne være i forbindelse med den nuværende normalvedtægt. Herunder er det blevet præciseret, at den ordinære generalforsamling ikke nødvendigvis skal afholdes inden udgangen af maj måned, men blot senest seks måneder efter, at regnskabsåret er blevet afsluttet.

Derudover er bestemmelser omkring blandt andet valg af bestyrelsesmedlemmer, elektronisk kommunikation, vetoret og vedligeholdelsespligtens fordeling ligeledes blevet forenklet og præciseret i den nye normalvedtægt. Dette kan du læse mere om ved EjendomDanmark.

Lejer som bestyrelsesmedlem og bestemmelser om korttidsudlejning

Det er ikke kun korrigering og præciseringer fra den nuværende normalvedtægt, der er at finde i den nye opdaterede normalvedtægt. Som noget nyt kan et medlem nemlig give sin lejer fuldmagt til at kunne vælges til bestyrelsen i en ejerforening.

Derudover er det nu også muligt, at foreningen kan træffe beslutninger om korttidsudlejning i foreningen med et kvalificeret flertal. Uanset hvad skal der dog være mulighed for at korttidsudleje sin lejlighed med mindst fire separate udlejninger på maksimalt 30 dage hvert år. Den bestemmelse kan kun fraviges, hvis foreningen vedtager deres egen vedtægt.

Hvad så nu?

Generelt anbefales det, at ejerforeningerne tager stilling til den nye normalvedtægt. Det er nemlig ikke sikkert, at den nye normalvedtægt passer til alle foreninger, og netop derfor er der også indlagt den tidligere nævnte overgangsperiode, der gør det muligt for foreningerne at vedtage en særvedtægt inden den nye normalvedtægt træder i kraft.

Foreningerne bør derfor tage stilling til den nye normalvedtægt på næstkommende generalforsamling, da forandringerne i vores verden stiller nye krav til, hvordan forskellige ting skal håndteres i de enkelte ejerforeninger. Er det eksempelvis nødvendigt med særlige vedtægter, hvad angår udlejning på Airbnb? Og hvad med generalforsamlingerne, må de afholdes elektronisk?

Der er altså flere spørgsmål, som foreningerne bør stille sig selv inden de træffer beslutning om, hvorvidt de vil være omfattet af normalvedtægten, eller om de bør vedtage en eventuel særvedtægt. Ønsker foreningen juridisk vejledning vil det altid være en god idé at kontakte foreningens administrator eller en boligadvokat.

Bøder til ejere, der forsømmer deres forpligtelser

I forslaget sættes særlig paragraf 10 under luppen med et ønske om strengere krav til eksklusion og sanktionsmuligheder til ejere, der på grov vis misligholder regler og beslutninger i foreningen. I paragraf 10, stk. 4 står der:

“En ekskluderet ejer skal afhænde sine ejerlejligheder i foreningen inden 6 måneder fra det tidspunkt, hvor der foreligger en endelig retsafgørelse om eksklusionens berettigelse.” – Uddrag fra forslaget

I forslaget skal muligheden for at pålægge ejeren at fraflytte sin lejlighed i tilfælde af grov misligholdelse erstattes af to reaktionsmuligheder: Bod eller eksklusion, så ejerforeningen har mulighed for at vælge den reaktionsmulighed, der passer bedst på det konkrete forhold.

Angående bod – så ønsker boligministeren helt konkret at indsætte en bestemmelse, der giver ejerforeningen hjemmel til at pålægge en ejer, der groft forsømmer sine forpligtigelser, en bøde. Beløbet på bøden lyder på 10.000 kroner og ved gentagelse misvedligeholdelse kan bøden komme op på 20.000 kroner.

Klarere regler for eksklusion

Den anden reaktionsmulighed er eksklusion, som i det nye lovforslag stadig skal være en mulighed hos ejerforeningerne. Der står:

“Udvalget konkluderer, at der i loven bør indsættes hjemmel til at ekskludere et medlem af en ejerforening og til om nødvendigt at tvangssælge medlemmers ejerlejlighed, i særligt grove tilfælde, hvor medlemmet misligholder eller er til voldsom gene for de øvrige ejere i ejerforeningen.” – Uddrag fra forslaget

Da eksklusion er et indgreb i ejendomsretten kræves det, at ejerforeningen fastsætter klare regler om, hvordan beslutningen om eksklusion træffes. Samtidig skal en beslutning om eksklusion også indbringes for domstolene.

Husordenen får en selvstændig bestemmelse

Udover skærpede sanktionsmuligheder, sætter det nye forslag også husordenen på dagsordenen. Boligministeren og udvalget bag lovændringerne konstaterer nemlig, at der i ejerforeninger jævnligt opstår uklarhed om, hvilke regler der kan fastsættes i en husorden, og hvilke regler der har karakter af vedtægtsregler.

Derfor skal husordenen gøres til en selvstændig bestemmelse i den opdaterede lov, og samtidig skal grænserne for, hvad der kan laves af regler i husordenen tydeliggøres hos foreningerne.

Regler om ledelse, regnskab, eksklusion og andre vigtige beslutninger hører nemlig vedtægterne til. Alt imens regler om de praktiske forhold skal stå i husordenen, da den ikke har samme gyldighed som vedtægterne.

Stemmebegrænsningsreglen bør afskaffes

Ejerlejlighedslovens § 2, stk. 4, er en stemmebegrænsningsregel, der omfatter en regulering af stemmerettigheder for hver af ejerlejlighedsejerens lejligheder. Den siger at, ejere der råder over flere lejligheder opnår et antal stemmer svarende til summen af de pågældende lejligheders fordelingstal.

En bestemmelse, der også har medført, at udlejer ikke kan deltage i afstemninger efter fordelingstal for de lejligheder, som genudlejes. Med lovforslaget afskaffes denne stemmebegrænsningsregel også.

Find hele forslaget her

Med sine i alt 75 sider, så indeholder forslaget mange flere interessante bestemmelser og ændringer. Du kan læse hele forslaget til lov om ejerlejligheder her.

Skriv en kommentar til artiklen

Din e-mailadresse vil ikke blive publiceret.

2 kommentarer

Ole Gamborg Rossen

Hvor kan denne nye normal vedtægt ejerforening udskrives?
Er der et link?
mvh Ole

Viser 0 af 2 kommentarer