Når I skal have altaner i ejerforeningen

Som bestyrelsesmedlem i jeres ejerforening, hører du sikkert mange ønsker til fornyelser fra beboerne. Et af de mest populære i disse år er nye altaner. For dels er de populære og dels har en række meget omtalte ulykker med gamle altaner, fået mange beboere til at ønske sig nye og mere sikre altaner i ældre etageejendomme, der allerede er udstyret med altan.

Opsætning af altaner kan dog medføre en del problemer og hurtigt give anledning til ufred beboerne imellem. Det kan ligefrem føre til søgsmål og retssager, hvis I som bestyrelse ikke få grebet sagen ordentligt an fra starten. I kan også vælge at holde jer helt ud af sagen og lade det være op til de enkelte ejere, selv at bestemme sig for, om de vil opsætte nye altaner ud for deres ejerlejlighed.

Udfordringen ved altaner i ejerforeninger

Oftest er nye altaner noget, den enkelte ejer selv anskaffer og betaler. Vedtægterne i de fleste ejerforeninger giver nemlig den enkelte ejer mulighed for at foretage den slags forandringer og forbedringer, uden at spørge om lov i ejerforeningen først. Desværre fører det tit til en del klager – primært fra underboer, der mener at overboens nye altan skygger for lysindfaldet i deres bolig.

Andre gange fører en enkelt ejers opsætning af en altan til, at der pludselig dukker altaner op ud for flere af de andre ejerlejligheder i bebyggelsen. Det gør det unødvendigt dyrt for den enkelte ejer. Så derfor kan det være en god ide at undersøge stemningen for at få nye altaner sat op i flere af ejerlejlighederne på en gang, så snart der er nogen, som lufter tanken om selv at få sat en altan op.

Finansiering af altaner i ejerforeninger

Derved bliver det muligt at indkøbe altanerne i fællesskab. Det giver samtidig den fordel, at alle altaner bliver ens og gør det muligt, at opsætningen kan blive finansieret gennem et fælleslån. Men med mindre vedtægterne i jeres ejerforening gør det muligt, kan I ikke gennemtvinge, at alle ejere går med i projektet. Det er heller ikke muligt at tvinge ejere til at deltage indirekte i fælleslånet, hvis de ikke er interesseret i at få en altan opsat, uanset om de ikke har lyst eller ikke mener at have råd til at betale deres andel af afdraget på fælleslånet.

Så selv om det umiddelbart kunne lyde besnærende med at få sat altaner op ud for alle boliger i ejerforeningen på en gang, er det sjældent helt så ligetil, som man skulle tro. I stedet kan altan-projektet gennemføres på to måder: Uden om eller gennem ejerforeningen.

Opsætning af altaner uden om ejerforeningen

Den nemmeste løsning for ejerforeningen er, at de ejere som ønsker en altan ud for deres ejerlejlighed, går sammen i en separat forening eller gruppe og laver en aftale direkte med en entreprenør og så betaler hver for sig. Så er det op til den enkelte at få finansieret den nye altan.

Derved har ejerforeningen intet økonomisk i klemme, lige som det er op til gruppen af ejere, der har fået sat altaner op, at forestå vedligeholdet af altanerne. Det er oftest den nemmeste løsning for alle parter.

Opsætning af altaner gennem ejerforeningen

Vælger bestyrelsen at gå ind i projektet med at få opsat altaner og dels forestå arbejdet gennem en håndværker eller entreprenør og dels stå for finansieringen, er det vigtigt at økonomien omkring altanerne holdes helt adskilt fra resten af foreningens økonomi.

Det gøres ved først at lave en skriftlig aftale mellem ejerforeningen og hver enkelt ejer, som ønsker at få opsat altaner, som sikrer foreningen økonomisk – også i tilfælde af uforudsete udgifter. Af aftalen skal det således tydeligt fremgå, at det alene er ejeren af den enkelte ejerlejlighed, der hæfter for betalingen af deres altan og eventuelt uforudsete ekstraomkostninger til opsætningen af altanerne.

Samtidig bør aftalen også indeholde en klausul om, at alle udgifter til fremtidig vedligehold udelukkende påhviler de ejere, der har fået sat altan op.

Det samme gælder hæftelsen for det eventuelle fælleslån, der er optaget i forbindelse med opsætning af altanerne. Her opgøres den enkelte ejers betaling og ejeren kan så vælge, enten at betale kontant eller betale et månedligt afdrag, der svarer til dennes andel af fælleslånet.

Kan altanerne ende i retten

I værste fald kan hele sagen omkring altanerne ende i retten. Det sker oftest fordi en eller nogle enkelte beboere ikke vil finde sig i projektet og de gener det medfører mht. dårligere lysindfald. Men det kan også være fordi ejerne bliver uenige om betalingen eller vil forsøge at tvinge nogle ejere til at betale deres altan kontant.

Det sidste er der afsagt domme om, som stadfæster, at det ikke er lovligt at tvinge ejere til at betale kontant for altanerne. Samtidig anser mange advokater det for usandsynligt, at I vil kunne tvinge den enkelte ejer til at indgå i et fælleslån, hvis denne ønsker at betale kontant.

Derfor er det vigtigt, at den enkelte ejer altid har mulighed for, enten at gå med i fælleslånet eller betale sin altan kontant. Den kontante betaling giver jer samtidig den fordel, at I kan nedbringe størrelsen på fælleslånet. Dermed får de ejere, som vælger den løsning nogle meget billigere afdrag hver måned.

Kan vi bare sætte nye altaner op?

Et af de punkter der også kan ende i retten, er spørgsmålet om, hvorvidt der i det hele taget må sættes altaner op. Her kommer kommunen dog med ind over, da der altid skal søges om byggetilladelse til opsætning af altaner.

Men allerede hos kommunen kan projektet ende med at løbe ind i forhindringer. Enten fordi en eller anden arkitekt ved kommunen vurderer, at det vil skæmme byggeriet, hvis beboerne får lov til at sætte altaner op. Eller også fordi kommunen vurderer, at de pågældende altaner vil give væsentlige ”indbliksgener” for de øvrige beboere eller anden bebyggelse på grunden eller på nabogrundene.

Men selv om kommunen giver jer en byggetilladelse til altanerne, kan de enkelte ejere, som er imod opsætningen af altanerne ende med at stoppe eller i hvert fald forsinke projektet ved sagsøge ejerforeningen eller den gruppe eller forening af ejere, som ønsker at opsætte altanerne.

Så hvis det ikke er alle ejerne i ejerforeningen, som ønsker at deltage i altan-projektet, skal I være særdeles påpasselige med at få afklaret, hvad den enkelte ejer som ikke vil være med, synes om at blive nabo til altanerne.

Hvad med alt det praktiske omkring opsætningen af altanerne

Kan I få både den økonomiske og de nabomæssige aspekter omkring altanerne til at gå op og giver kommunen jer en byggetilladelse, er I kommet så langt, at I skal til at få styr på alt det praktiske omkring opsætningen af altanerne.

Er det ejerforeningen, der står som bygherrer, skal I derfor nu ud og finde den billigste løsning på indkøbet og opsætningen af altanerne. Det foregår gennem en tilbudsrunde på altaner på nøjagtig samme måde, som med andre bygge- og vedligeholdelsesopgaver, der håndteres af ejerforeningen.

Her kan I vælge, at køre enten et samlet tilbud på både altanerne og opsætningen af dem eller afholde to separate tilbudsrunder på henholdsvis altaner og opsætning. I praksis er det første langt det nemmeste og oftest vil besparelsen ved selv at forestå indkøbet af altanerne ikke være særlig stor, med mindre der er tale om rigtig mange altaner.

Sørg altid for minimum 3 tilbud

Uanset hvad I vælger, er det vigtigt, at I som minimum får tilbud fra minimum tre forskellige aktører. Derved sikrer I, at I ikke ender med kun at få et tilbud fra de to dyreste på markedet.

Omvendt opnår i den fordel ved kun at indhente tre tilbud, at de enkelte leverandører eller håndværkere finder det ulejligheden værd at give jer et tilbud på opgave. For ved at der maksimalt er tre tilbudsgivere, får de en større chance for at vinde opgaven, end hvis I udbød den til endnu flere.

Den hurtige genvej er naturligvis at bruge vores tjeneste til at finde tre tilbudsgivere, der så kontakter jer for at aftale, hvornår de kan komme og få mere at vide om opgaven. Vælger I selv at stå for at finde tilbudsgiverne, kan det nemlig meget nemt ende med, at I skal have fat i langt flere aktører, før I har tre, som er interesserede i at give tilbud.

Forbered beboerne på arbejdet

Når først I har fundet dem, der skal levere og opsætte altanerne, skal I have planlagt, hvordan arbejdet bliver udført I praksis. Her er det igen vigtigt, at I får taget alle med i planlægningen – også dem der ikke skal have sat altaner op.

En dårlig oplevelse under arbejdet med opsætningen, kan nemlig nemt trigge mere ballade. Samtidig går det først op for folk, hvad det vil sige at få en altan som overbo, den dag altanerne er sat op.

Så også i forbindelse med opsætningen og i tiden lige efter opsætningen af de nye altaner, er det vigtigt, at du og resten af bestyrelsen i ejerboligforeningen gør alt hvad I kan for, at tage hånd om alle ejerforeningens medlemmer. Ellers kan altanerne nemt ende med at give jer problemer i mange år fremover.

Men udviser bestyrelsen ”rettidig omhu” og sørger for så få gener som muligt under arbejdet med opsætningen og følger de ejere tæt, der har fravalgt altanerne, bør de nye altaner ikke skabe nogen problemer.