Hvad betyder det nye AB 18 for dig, der skal igangsætte et byggeprojekt?

Når du indgår en entrepriseaftale med den håndværker, der skal løfte din bygge- eller renoveringsopgave skal du i fremtiden bruge AB 18 (Almindelige Betingelser for arbejder og leverancer i bygge- og anlægsvirksomhed), som aftaledokument. AB 18 erstatter det tidligere aftalegrundlag AB 92 og indeholder 22 flere bestemmelser, der skal sikre en god byggeproces. Med hjælp fra advokat Jens Hjortskov, der er entreprisespecialist hos Bech-Bruun, ser vi nærmere på AB 18 og hvilke bestemmelser, der påvirker dig som bygherre.

Hvad er en entrepriseaftale?

En entrepriseaftale mellem dig og håndværkeren fungerer som en guideline gennem hele projektet. Det er frivilligt om partnerne vælger at indgå en entrepriseaftale inden opstart af et byggeprojekt, men det er meget typisk at gøre ved større projekter. En entrepriseaftale omhandler aftaler om, hvad arbejdet indebærer og hvilke forpligtelser, håndværker og bygherre skal opfylde. Det kan blandt andet være leverancer, udbetalinger, fejl, økonomisk sikkerhed, tidsfrister, dagsbøder med mere.

Aftalen er gensidig parterne imellem og sikrer både dine rettigheder som bygherre og håndværkerens rettigheder. Tidligere var det AB 92, som var aftalegrundlaget for kontrakten med den valgte håndværker, men den udskiftes i fremtiden det opdaterede aftalegrundlag – AB 18.

Fra hvornår gælder AB 18?

AB 18 trådte i kraft den 1. januar 2019, men det betyder ikke, at AB 92 ikke længere er aktuel.

At gå fra AB 92 til AB 18 er en flydende overgang. Der vil derfor være en periode, hvor man kan bruge både det nye og det gamle byggereglement. Når vi stadig har de gamle regler med i billedet, så er det fordi, at der er mange byggeopgaver, som allerede er blevet igangsat på de gamle AB 92-vilkår. Men der vil dog være en klar udfasning af de gamle regler, og om maksimalt 1-2 år kommer man ikke til indgå kontrakter på AB 92 længere

Jens Hjortskov, advokat og entreprisespecialist hos Bech-Bruun

Det betyder, at har du allerede igangsat et bygge- eller renoveringsprojekt på de gamle AB 92-regler, så er denne aftale stadig gældende.

Undgå forsinkelser med projektgennemgang

De nye bestemmelser i AB 18 har særligt fokus på planlægning, koordinering og styring af byggeopgaverne. Der er blandt andet indført en obligatorisk gennemgang af projektet inden opstart. Ifølge AB 18 er det nemlig håndværkerens pligt at opdage eventuelle fejl eller forhindringer i byggeprocessen inden opgaven påbegyndes. På den måde kan man komme fejlene på forkant, så byggeprojektet ikke bliver forsinket eller koster dig mere end forventet.

Udarbejd en konkret tidsplan

AB 18 indeholder også skarpere krav til tidsplanlægningen. Det betyder, at du som bygherre i samarbejde med håndværkeren skal udarbejde en samlet arbejdsplan for projektet inden arbejdet påbegyndes. I AB 18 står der:

Til kamp mod overrasende ekstraregninger

Med AB 18 er der også kommet strammere regler for, hvordan håndværkeren skal melde eventuelt ekstraarbejde. På den måde undgår du, at håndværkeren samler til bunke og komme med regninger på ekstraarbejde til sidst.

”Entreprenøren risikerer at miste sin ret til efterkrav/betaling af ekstraarbejdet, hvis han først meddeler bygherren det til sidst. AB 18 beskytter nemlig bygherren mod store økonomiske overraskelser, når byggeprojektet afsluttes,” fortæller Jens Hjortskov.

Fokus på konfliktløsning

I AB 18 er der også tilføjet et helt nyt afsnit om, hvordan tvister mellem bygherren og håndværkeren skal løses (§ 64). Der er blandt andet tilføjet bestemmelser om mægling og ligeledes en obligatorisk løsningstrappe, som begge parter skal følge, hvis der opstår uenigheder. Formålet er, at konflikterne kan løses hurtigere, så byggeprojektet kan fortsættes.

Samtidig er der også oprettet et helt nyt institut for ’hurtig afgørelse’, som afgør mindre sager med en slags ’fast track’, så du ikke skal igennem et længere, tidsmæssigt forløb inden en afgørelse træffes.

AB Forenklet: Hvad er det?

Som en ny tilføjelse inde for AB, er dokumentet AB Forenklet blevet lanceret til brug ved mindre og enklere entrepriser. Ved disse entrepriser har man fundet det uforholdsmæssigt at anvende ressourcer på at opfylde alle AB 18’s pligter, hvorfor et enklere dokument er udformet.

Man kan beskrive AB Forenklet som en ”light-version” af AB 18. AB Forenklet indeholder færre regler omkring arbejdsprocessen og samarbejdet mellem bygherren og entreprenøren. Ved anvendelse af AB Forenklet kan man udelade regler om situationer, der kun sjældent forekommer ved mindre og simple entrepriser. De forenklede regler gælder også beskrivelsen af samarbejdet mellem bygherre og entreprenøren der forekommer mindre detaljeret, hvorfor det overlades til parterne selv at organisere og tilrettelægge samarbejdet i de konkrete situationer.

Hvem er AB Forenklet relevant for?

AB Forenklet er udarbejdet med henblik på bygherren, der ikke er forbruger, men stadig skal have udført mindre entrepriser. Dette gælder eksempelvis, hvis en boligforening skal have malet vinduesrammer eller vægge i opgangen, hvor opgaven er enkel at beskrive, men hvor bygherren ikke er en forbruger. AB Forenklet kan godt anvendes af forbrugere, men man skal være opmærksom på at nogle af reglerne er forbeholdt bygherre, der ikke får opgaver udført som privatpersoner og ikke er forbrugere. Man anbefaler derfor at standardaftalesættet AB-Forbruger anvendes når der er tale om opgaver, hvor bygherre er privatkunde og forbruger.