Tagrenovering i ejerforeningen

Skrevet den 9. juni 2017 af - Ingen kommentarer endnu

Sidder du i bestyrelsen i jeres ejerforening, venter der jer et større arbejde, den dag I beslutter jer for, at det er nødvendigt at få renoveret taget på ejendommen. Mængden og graden af arbejde er dog meget forskellig, alt efter om der er tale om en planlagt eller en mere akut nødvendig tagrenovering.

Tagrenovering

En tagrenovering er et større projekt at få gennemført i ejerforeningen. Både selve det praktiske arbejde, men så sandelig også den økonomiske side af sagen. Er tagrenoveringen planlagt, vil der oftest være sparet op til den over medlemmernes månedlige bidrag til fællesudgifterne. Men er tagrenoveringen af mere akut karakter, skal ejerforeningen finde pengene til tagrenoveringen på anden vis – og det kan nemt give en del uro i ejerforeningen.

Tagrenovering i en ejerforening med vedligeholdelsesplan

Har jeres ejerforening en vedligeholdelsesplan for hele ejendommen og de omkringliggende arealer, vil jeres arbejde med tagrenoveringen primært bestå i at finde ud af, hvilket håndværkerfirma I skal indgå en aftale med om opgaven. For med en vedligeholdelsesplan har tagrenoveringen været planlagt i mange år. Derfor vil I oftest have nået at spare de fornødne midler op via de månedlige bidrag til fællesudgifterne.

Sådan sikrer I, at I har penge nok til vedligeholdelsesarbejder i vedligeholdelsesplanen
For at I skal opnå den nødvendige fordel af en vedligeholdelsesplan, kræver det naturligvis, at I har fået sparet nok op til tagrenoveringen over tid. Anderledes kan det se ud, hvis prisudviklingen på markedet eksploderet uventet undervejs, sådan som vi så det under boligboblen op gennem 00’erne. Så kan I nemlig ende med at stå i den situation, at både arbejdsløn og materialer er blevet meget dyrere, end den stigning man forventede over tid, dengang vedligeholdelsesplanen blev lagt.

Derfor er det en god ide jævnligt at tage vedligeholdelsesplanen op til revidering ved at undersøge, om priserne i markedet stadig står mål med den indregnede prisudvikling i vedligeholdelsesplanen. Er priserne steget mere end forventet, er det med at få sadlet om i tide.

Omvendt kan der også blive sparet for mange penge op, hvis vedligeholdelsesplanen er blevet lagt netop i en periode med meget højre lønninger og materialeomkostninger. I sådanne tilfælde kan I overveje at sænke indbetalingerne eller overveje at fordele midlerne anderledes. Det kan give råd til at få løst nye opgaver eller fremrykke arbejder, der ellers først skulle udføres senere.

Den uventede tagrenovering

Har I ikke en vedligeholdelsesplan i ejerforeningen eller er en tagrenovering blevet tvingende nødvendig før tid, vil I ofte stå i den ubehagelige situation, at I skal ud at have tagrenoveringen finansieret. Har I ikke pengene til renoveringen stående på fælleskontoen, er jeres finansieringsmuligheder især begrænset af, at I ikke kan optage realkreditlån til større vedligeholdelsesarbejder som en ejerforening. Det betyder, at I reelt set kun har et sted at hente pengene; nemlig hos medlemmerne i ejerforeningen. Det er aldrig populært og da slet ikke, hvis det kommer uventet og pludseligt. Derfor kan det nemt give en del uro i ejerforeningen og det kan især blive ubehageligt for jer, der sidder i bestyrelsen. Hvordan I kan få rejst den fornødne kapital blandt medlemmerne til tagrenoveringen, kommer vi tilbage til om lidt. Vi skal lige se på en anden mulighed først.

Læs også: Facaderenovering i ejerforeningen

Lån til tagrenovering i ejerforeningen

I kan nemlig også vælge at låne til tagrenoveringen i et pengeinstitut. Det foregår ved, at ejerforeningen optager et fælleslån, som hvert af ejerforeningens medlemmer hæfter juridisk og solidarisk for. Den enkelte ejer kan så vælge enten at betale sin andel af lånet ud med et engangsbeløb eller afdrage sin andel af lånet hver måned hen over lånets løbetid. Ved at give ejerne mulighed for at betale sin andel af lånet kontant undgår vedkommende, at låneydelsen har indflydelse på den pris, han eller hun kan få for sin ejerlejlighed, hvis den på et tidspunkt skal sælges. Men går den enkelte ejer konkurs med sin ejerlejlighed, så den skal sælges på tvangsauktion, vil en kommende ny ejer ikke komme til at hæfte for restgælden. Det kan I undgå, ved ejerforeningen har sikkerhed for lånets til enhver tid eksisterende restgæld gennem et pantebrev i ejerlejligheden.

Det er også vigtigt at være opmærksom på for dig i din rolle som ejer i ejerforeningen, at du stadig hæfter juridisk for ejerforeningens gæld, selv om du har betalt dig din andel med et engangsbeløb. Så er der flere, som ikke kan svare deres andel af gælden eller går ejerforeningen fallit, hæfter du altså stadig, selv om du allerede har betalt din andel af gælden fra tagrenoveringen.

Sådan kan I finansiere tagrenoveringen blandt ejerne

Så selv om det umiddelbart kan lyde som den nemmeste løsning at låne jer til det beløb, der skal bruges til tagrenoveringen, så er det altså ikke uden en vis risiko. Men det er oftest den løsning, der er den mest fredsommelige at få gennemført – især med en god, lav rente og en fordelagtig afdragsordning. Alternativet er at rejse pengene gennem enten ekstrabidrag i en periode, et kontant engangsbeløb eller ved at fællesbidragene forhøjes fremadrettet. Disse løsninger har dog forskellig indflydelse på salgsprisen af jeres ejerlejlighed eller kan have det, hvis I ikke griber det rigtigt an. Samtidig skal I sikre ejerforeningen med pantebreve i de enkelte ejerlejligheder ved nogle af løsningerne.

Ekstrabidrag i en fastsat periode

Vælger I en løsning, hvor medlemmerne betaler et ekstrabidrag over en given periode, kan I sikre jer mod fald i prisen på de enkelte ejerlejligheder i ejendommen, ved at gøre det muligt at indfri de til enhver tid resterende ekstrabidrag med et engangsbeløb. Det er dog ikke muligt at få rentefradrag for denne betalingsmetode, med mindre den enkelte ejer vælger at konvertere de faste månedlige ekstrabidrag til et engangsbeløb, som de så selv optager et lån i deres pengeinstitut til at betale. Derved kan de trække renterne fra på de afdrag, som de indbetaler på lånet i pengeinstituttet.

Endelig er det vigtigt, at I kalder det ekstra beløb, som medlemmerne skal betale for et ekstrabidrag. Derved er eventuelt nye ejere efter en tvangsauktion af en af ejerlejlighederne, stadig forpligtede til at skulle betale bidraget. Det ville de ikke være, hvis der var tale om en gæld.

Læs også: Skal I have nye vinduer i ejerforeningen?

Kontant betaling af engangsbeløb

I kan også vælge, at hver ejer skal betale et kontant engangsbeløb. Hvorledes den enkelte ejer finansierer engangsbeløbet, er op til ham eller hende. Det kan gøres enten via et lån i et pengeinstitut eller ved at forhøje sit nuværende realkreditlån, hvis forhøjelsen kan holde sig inden for 80 % af ejerlejlighedens værdi.
Men lige som ved et lån, er det vigtigt, at der bliver tinglyst et pantebrev på engangsbeløbet, dersom en ejer ikke skulle kunne fremskaffe engangsbeløbet her og nu. Derved er ejerforeningen sikret ved en eventuel tvangsauktion af ejerligheden.

Forhøjelse af fællesbidraget

Den sidste mulighed for at tilvejebringe finansieringen af tagrenoveringen er ved at forhøje fællesbidraget til ejerforeningen. Teoretisk set vil denne metode medføre, at prisen på den enkelte ejerlighed forringes, da det forhøjede fællesbidrag kun kan tages fra den enkelte families månedlige rådighedsbeløb. Derved giver det folk mindre at leve for hver måned.Dette fald opvejes dog i nogen grad af en tilsvarende stigning i vurderingen af den enkelte ejerlejlighed på grund af den foretagne tagrenovering. Stigningen vil dog aldrig kunne opveje faldet helt på grund af forøgelsen af fællesbidraget. Det vil kun tage toppen af prisfaldet.Her vil der ikke være nogle muligheder for skattefradrag, ligesom der ikke vil være nogle problemer efter en eventuel tvangsauktion, da der er tale om et månedligt, fast bidrag til ejerforeningen.


Tagrenovering
Her ses en tagrenovering af en større etageejendom

Sådan finder I håndværkerne til jeres tagrenovering

Når I har sikret jer, at I har den fornødne finansiering til tagrenoveringen, kan I umiddelbart gå over til at finde det håndværker- eller byggefirma, som skal stå for opgaven. Det kan også være, at I vælger at afholde en tilbudsrunde før I undersøger finansieringen, så I ved hvor mange penge, I får brug for. Her er det vigtigt, at I får valgt et firma, der er stort nok til at kunne stå for opgaven selv og tage den hele vejen fra planlægning og til færdig tagrenovering. For i de fleste tilfælde vil I ikke have de fornødne ressourcer eller den fornødne viden i bestyrelsen, til at kunne planlægge og koordinere arbejdet, selv om det kan spare jer nogle penge på budgettet til tagrenoveringen.

Bruger I ikke et byggerådgivningsfirma til at vejlede jer eller håndtere byggesager for bestyrelsen, er det nemmeste at overdrage opgaven med at finde det rigtige firma til tagrenoveringen til et medlem i bestyrelsen.
Det vil så være vedkommendes opgave at finde minimum tre håndværker- eller byggefirmaer, der kan give tilbud på opgaven og sammenstille disse tilbud, så det bliver nemt for bestyrelsen at vælge det bedst egnede firma til opgaven.

Læs også: Sådan indgår I en god håndværker aftale

Den hurtige genvej til at finde de rigtige håndværkere til tagrenoveringen

Her kan det bestyrelsesmedlem, der får uddelegeret opgaven, gøre god brug af vores tilbudstjeneste. For i stedet for selv at skulle kontakte en masse forskellige håndværks- og byggefirmaer selv, behøver vedkommende blot udfylde tilbudsformularen med kontaktoplysninger og informationer om opgaven. Så finder vi de bedst egnede firmaer til opgaven blandt de bygge- og håndværksfirmaer, vi samarbejder fast med. Ved udvælgelsen tjekker vi også de vurderinger, andre brugere har givet firmaerne. Så er vi helt sikre på, at de kan løse den opgave, I står med. Derefter kontakter de tre firmaer jer og aftaler tid til, hvornår de kan komme ud og se på opgaven. Det giver jer et bedre og mere præcist tilbud. Samtidig sikres håndværkerne, at de giver tilbuddet på det helt rigtige grundlag.

Husk: Det er også vigtigt at spørge firmaerne om, hvor meget arbejdet vil få indflydelse på beboernes hverdag, samt hvorvidt de vil forestå kommunikationen med eventuelt direkte berørte beboere, eller om de forventer, at det er noget ejerforeningen tager sig af. Det fortæller jer noget om det enkelte firmas måde at tilgå opgaven på, og hvor opmærksomme de er på jeres medlemmer under udførelsen af arbejdet.

Efter besøget sender de tre firmaer jer hver et tilbud. Tilbuddene kan så sammenstilles i et regneark eller i en tabel i et tekstdokument, så det giver bestyrelsen det fornødne overblik over priser og andre fakta fra de forskellige tilbud. Udover prisen kan det f.eks. dreje sig hvor lang tid de enkelte firmaer mener, de skal bruge på opgaven, om firmaet står for kommunikationen til berørte beboere eller I skal, samt hvad der nu måtte være relevant i jeres tilfælde. Derved får I overblik over mere end blot priserne, når I skal tage beslutningen i bestyrelsen om, hvilket firma der skal forestå tagrenoveringen i ejerforeningen.

Få tre uforpligtende tilbud på tagrenovering


Har du nogle spørgsmål eller tips til renoveringer i ejerforeningen, er du velkommen til at skrive dem i kommentarfeltet herunder

Skriv et svar