Renovering af opgangen i ejerforeningen

De fleste ejerforeninger er meget opmærksomme på deres opgang. Især hovedtrappen som er det sted, alle besøgende får deres første indtryk af ejendommen. Ser opgangen slidt og hærget ud, giver det et dårligt førstehåndsindtryk. Samtidig er det også trist for ejerne at komme hjem til en slidt opgang aften efter aften.

Hvem har ansvaret for renovering af opgangen?

I stort set alle ejerforeninger er det sådan, at den enkelte ejer har ansvaret for vedligeholdelsen af den indvendige del af sin ejerlejlighed. Den udvendige del – facade, vinder, trappeopgang og andre fællesarealer, samt lodrette rør – står ejerforeningen for.

Så en eventuel renovering af opgangene – både hoved- og bagtrappe – står ejerforeningen for.

Hvordan skaffes pengene til renoveringen?

Men nogen skal betale for renoveringen og her er der kun ejerne til at gøre det. Her har de fleste ejerforeninger oftest en vedligeholdelseskonto, som ejerne indbetaler et fast månedligt bidrag til i forbindelse med fællesudgifterne.

Det kan også være, at I har en vedligeholdelsesplan for ejendommen. Her vil en renovering af trappeopgangene oftest være skrevet ind og pengene derfor være sat til side til opgaven på forhånd, hvis ejerne har indbetalt længe nok til vedligeholdelseskontoen.

Så det er kun yderst sjældent, at en renovering af opgangen vil give kontante udgifter for ejerne nu og her. Kun hvis behovet for renoveringen er akut og uventet, kan det blive nødvendigt, at sende hele eller dele af regningen videre til ejerne.

Bestyrelsens arbejde i forbindelse med renovering af opgangen

Det er altså ejerforeningen, der har vedligeholdelsespligten for ejendommen og alle fællesarealer. Så derfor har bestyrelsen ansvaret for planlægningen og udførelsen af en renovering af opgangene i ejendommen.

Uanset om renoveringen er indskrevet i vedligeholdelsesplanen, eller besluttes, fordi bestyrelsen har vedtaget det på grund af opgangens aktuelle stand, skal der findes en håndværker til opgaven. Samtidig skal arbejdet tilrettelægges, så det griber mindst muligt ind i beboernes hverdag.

Her har de fleste bestyrelser enten en byggesagkyndig, der forestår indhentning af tilbud på bestyrelsens vegne eller også uddelegeres ansvaret til en af bestyrelsesmedlemmerne – enten på fast basis eller fra sag til sag.

Det skal du have på plads, inden du indhenter tilbud på renovering af opgangen

Får du som bestyrelsesmedlem ansvaret for at skulle forestå indhentningen af tilbud i forbindelse med renovering af jeres opgange i ejerforeningen, skal du sørge for at gribe opgaven rigtigt an.

Her handler det i første omgang om at finde ud af, hvilket arbejde renoveringen skal omfatte? Det bør du sørge for bliver en fælles beslutning i bestyrelsen i forbindelse med, at du får opgaven uddelegeret. Snak derfor arbejdet igennem i bestyrelsen, få eventuelt beboernes input og beslut så internt i bestyrelsen, hvad det helt nøjagtigt er, der skal renoveres i opgangene. Ellers ender du måske med at skulle stå på mål for beslutningen alene, hvis nogle af ejerne eller resten af bestyrelsen ikke er enig med dig.

Sørg også for at få en budgetramme for opgaven. Er der mange ting, der skal renoveres, kan det også være nødvendigt at foretage en prioritering af renoveringsopgaverne, ifald det afsatte budget ikke kan rumme alle ønskerne.

Prioriteringen kræver oftest faglig indsigt. For det nytter jo ikke noget, at vælge at male trappen og så fravælge udbedring af skaderne på trappen, fordi der ikke er råd. Brug eventuelt lidt af budgettet på noget rådgivning eller forelæg tingene som de er, for de håndværkere I inviterer til at give tilbud. Vi skal have lavet det og det og vi har de her penge til det. Hvordan kan I få det til at række?

Her skal du naturligvis give dem et beløb, der ligger noget under det budget, du har fået. Derved sikrer du dig, at der er luft i budgettet til eventuelle uforudsete udgifter og kan måske også presse prisen lidt mentalt hos de tilbudsgivende firmaer.

Tilbudsindhentningen kan hurtigt gribe om sig

Oftest vil det være nødvendigt at indhente tilbud fra flere forskellige håndværkere. For tit kræver en stor renovering af opgangen både medvirken af en gulvmand, en tømrer og en maler. Er det tilfældet, vil det oftest være nemmere – men ikke nødvendigvis billigere – at indhente tilbud på renoveringsopgaven fra et byggefirma. Det har den fordel, at du kun skal have fat i et firma og at firmaet selv koordinerer planlægningen af arbejdet internt. Så undgår I, at der opstår venteperioder de gange, hvor den ene håndværker skal tage over efter den anden.

Eventuelt kan du vælge at indhente tilbud både fra byggefirmaer og fra de forskellige håndværkere separat. Det giver dog nemt en masse arbejde til dig, hvis du selv skal til at ringe rundt.

For du skal som minimum sørge for, at indhente 3 tilbud fra lige så mange håndværkere eller byggefirmaer. Er der brug for både gulvmand, tømrer og maler, ender du altså med at skulle indhente 9 tilbud, for at være sikker på, at du ikke ender med at stå og skulle vælge mellem f.eks. de to dyreste malere til opgaven.

Problemet er bare, at du oftest ikke kan nøjes med kun at ringe til 3 håndværkere, for at få 3 tilbud. Mange håndværkere har opgavebogen fuld langt ud i fremtiden. Samtidig har nogle håndværkere specialiseret sig, så de ikke udfører den slags renoveringsopgaver. Så du kan hurtigt ringe eller skrive forgæves til mange håndværkere, før du har 3, som rent faktisk er interesserede i at give et tilbud på jeres opgave.

Sådan slipper du nemmere om ved at få indhentet renoveringstilbud

Her er den nemmere genvej at bruge den tilbudstjeneste, som vi har her på 3byggetilbud.dk. Her kan du nøjes med at angive dine kontaktoplysninger, beskrive opgavens omfang samt eventuelt uploade tegninger, billeder eller anden dokumentation af opgaven. Angiv også gerne jeres budget, så vi har noget at gå ud fra.

Så finder vi de fornødne håndværkere og/eller byggefirmaer, som vi samarbejder med, der bor i nærheden af jer, og er interesserede i at give et tilbud på opgaven. Vi samarbejder med alle typer håndværkere og byggefirmaer og er jævnligt i dialog med dem. Så vi kender dem indgående, og tager også de vurderinger, som brugerne her på siden har givet de enkelte firmaer med i overvejelserne, når vi skal finde de rigtige til at give tilbud på jeres renovering af opgangen.

Det giver dig nogle meget kvalificerede folk til at give tilbud. De kontakter dig, fremfor at du selv skal støve dem op. Derefter kan du så tage et møde med hver især, hvor du præsenterer opgaven for dem. Så fremsender de efterfølgende et tilbud til dig.

Sørg for at få hele bestyrelsen med i beslutningsprocessen

Når du har indhentet de forskellige tilbud på renoveringen af opgangen, skal du samle priser og informationer sammen på en overskuelig måde og præsentere dem for resten af bestyrelsen. Opstil en for- og imod-liste for hvert tilbud og angiv pris, varighed og beskrivelsen af arbejdet.

For det sikreste er, at det er bestyrelsen i fællesskab, der træffer beslutningen og ikke kun dig selv. Bliver der problemer med håndværkerne senere i processen, kan du nemt ende med at få skudt valget i skoene, hvis du ikke har sørget for, at resten af bestyrelsen har været med ind over beslutningen.

Så lav et godt beslutningsoplæg til bestyrelsen og sørg for at alle medlemmer får det i hænde i god tid før bestyrelsesmødet, så de kan nå at gennemgå dit oplæg. Sørg også for at være klædt på til at besvare eventuelle spørgsmål ved selv at have læst tilbuddene igennem. Husk også at få afklaret eventuelle uklarheder i tilbuddene, ved at kontakte de respektive firmaer eller håndværkere.

Hvordan planlægger du renoveringsarbejdet?

Når I har valgt det bedste og billigste byggefirma eller de bedste håndværkere til opgaven, forestår der kun selve planlægningen af arbejdet og kommunikationen af det ud til medlemmerne i ejerforeningen.

Her vælger mange ejerforeninger at lægge renoveringsarbejdet hen over sommeren, hvor mange af beboerne i ejendommen er væk på ferie. Det er dog blevet svære at få til at gå op, fordi der er væsentligt færre i dag, som lægger deres ferie i den traditionelle ”industriferie”. Det har omvendt betydet, at de fleste håndværkere og byggefirmaer ikke holder lukket tre uger i træk midt på sommeren, sådan som man ellers så det tidligere.

Uanset hvornår du lægger arbejdet, vil der dog altid være nogen hjemme i ejendommen, som bliver generet af arbejdet. Her er det vigtigste, at arbejdet tilrettelægges, så håndværkerne ikke ”går i vejen” morgen og aften, når beboerne henholdsvis tager på arbejde og kommer hjem igen. Sørg også for, at indskærpe over for håndværkerne, at de får ryddet op efter sig hver dag, så beboerne ikke går og falder over materialer og eventuelt affald.

Det er også vigtigt, at kommunikationen er i orden, så f.eks. strømudfald, lukning af vand og mindre fremkommelighed på trappeopgangene varsles i tide. Sørg endvidere for, at renoveringsarbejdet foregår forskudt på hoved- og bagtrappe, så beboerne altid har en vej ind i huset, hvor der ikke arbejdes.

Endelig er det vigtigt, at du får meldt arbejdets påbegyndelse ud i god tid i forvejen, så alle i ejendommen er orienteret i god tid. Læg også gerne et par uger til i forhold til håndværkernes udmeldinger, hvis du vælger at udmelde et sluttidspunkt for opgaven.

Derved er du sikker på, at der ikke bliver alt for meget brok, hvis arbejdet trækker ud af den ene eller den anden grund. Men læg heller ikke for meget ekstra tid til. For det skal nok også give nogle kommentarer med på vejen.

Hvordan med håndværkerfradraget?

I forbindelse med renoveringsarbejdet vil der sikkert komme spørgsmål fra nogle af ejerne om, hvorvidt de kan udnytte renoveringsarbejdet til at få håndværkerfradrag med.

Det kan de enkelte medlemmer som udgangspunkt ikke, fordi ejerne ikke har ansvaret for renoveringen af fællesarbejdet. De kan kun få håndværkerfradrag for det vedligeholdelsesarbejde, de står for i deres egen ejerlejlighed.

Dog kan de udnytte håndværkerfradraget, hvis de ifølge jeres vedtægter har pligt til at udskifte punkterede termoruder i vinduerne eller udbedre skader på f.eks. deres hoveddør, der skyldes indbrud eller er forårsaget af dem selv eller medlemmer af deres husstand.

Men renoveringen af opgangen kan de ikke bruge til at få håndværkerfradrag med.