Facaderenovering i ejerforeningen

Skrevet den 18. maj 2017 af - Ingen kommentarer endnu

Facaderenovering af ejerforeningens ejendomme kan ikke undgås, hvis I vil sikre jer mod stigende varmeudgifter og at ejendommens ydervægge og dermed offentlige renome forfalder. I forbindelse med facaderenoveringen kan der eventuelt foretages forskellige former for energioptimering og tiltag, der er med til at forbedre indeklimaet. Men hvordan kommer I i gang og hvad skal I som bestyrelse i ejerforeningen være opmærksomme på.

Facaderenovering i ejerforeningen

En facaderenovering kan være en langvarig og omfattende omgang – både at planlægge og at få udført. For dels skal facaderenoveringen betales og betalingen fordeles mellem medlemmerne og dels er der alt det praktiske med planlægningen og at finde den bedste og billigste håndværker til opgaven. Medlemmerne i ejerforeningen vil sikkert også gerne kunne udnytte håndværkerfradraget, men det er en noget mere speget affære, når I får udført arbejdet i ejerforeningens regi. Og så skal medlemmerne også lige blive enige om, at det er tid til facaderenovering. Den enighed er oftest sværest at komme frem til, hvis alle pengene til renoveringen skal hentes fra medlemmerne nu og her.

Er der brug for en facaderenovering i ejerforeningen?

Facaden er næst efter taget den mest udsatte overflade på jeres ejendom. Tidens tand, vejr, fugt og temperatur sætter sine spor hen over årene og før eller siden er I nødt til at gøre noget, for at det ikke skal give jer alvorlige problemer. Enten med bygningens tilstand eller prisen på at opvarme boligerne i ejendommen. Her kan det eventuelt være nødvendigt at hyre en byggesagkyndig, der kan vurdere ejendommens tilstand og komme med gode råd til, hvad der skal foretages for renoveringsopgaver.

En facaderenovering kan være mere eller mindre omfattende. Således kan der være tale om blot at renovere selve murværket på facaden alene, men oftest skal også vinduer, døre og måske taget skiftes. Det er en større omgang – både arbejdsmæssigt og økonomisk – og bliver derfor oftest afviklet i etaper hen over et par år.

I forbindelse med facaderenoveringen kan det også være, at I vælger at få efterisoleret facaden. Det kan være gennem en opfriskning af hulmursisoleringen eller ved, at der bygges et ekstra lag på facaden udvendigt, så det bliver muligt at få lagt et tykkere lag isolering på. Den sidste mulighed åbner så igen op for, at ændre udseendet på ejendommen. Det kan give en del diskussioner blandt medlemmerne om hvilket fremtidigt udseende, der kunne være ønskeligt, samt hvorvidt de i det hele taget mener, at det er en god ide.

Bestyrelsens rolle i facaderenoveringen

I de fleste ejerforeninger er facaden en del af fællesarealerne og derfor hører facaderenoveringen ind under ejerforeningens opgaver. Så sidder du i bestyrelsen i ejerforeningen, kommer du til at spille en rolle i den sammenhæng – både når det gælder beslutningen og måske også forarbejdet og planlægningen af arbejdet. Det vigtigste er, at der er klare og velformulerede regler for, hvordan facaderenoveringen skal finansieres. For finansieringen vil være det punkt, der vil være størst opmærksomhed om. For med mindre I har en vedligeholdelsesplan for ejendommen og har sparet pengene sammen på vedligeholdelseskontoen, er det medlemmerne, der skal finansiere facaderenoveringen på en eller anden måde.

Sørg for medlemmernes opbakning

I hele processen er det vigtigt, at bestyrelsen sørger for at have alle medlemmerne i ejerforeningen bag sig. Det gøres bedst ved at inddrage medlemmerne mere i beslutningsprocessen end bare at vedtage facaderenoveringen på generalforsamlingen.

Denne beslutning foretages meget nemmere, hvis I giver medlemmerne nogle konkrete forslag, at forholde sig til. Så inden generalforsamlingen bør I derfor få tilbud på forskellige former for facaderenovering. Det giver jer svar på vigtige spørgsmål som, hvad det vil koste at få foretaget facaderenoveringen. Samtidig finder I også ud af, hvor meget det f.eks. vil koste ekstra at få efterisoleret ejendommen, sat nye vinduer i eller foretaget andre ændringer eller vedligeholdelsesopgaver som en del af facaderenoveringsprojektet.

Derved får I både forskellige bud på arbejdets udførelse og en prisindikation, I kan bruge, når I skal til at afsøge mulighederne for at få finansieret facaderenoveringen.
Ved at give medlemmerne flere forskellige løsningsforslag eller forskellige firmaers tilbud at vælge imellem, føler medlemmerne sig hørt og taget med i beslutningerne. Det øger sammenholdet omkring beslutningen, men gør den oftest også mere besværlig, hvis der er mange, som gerne vil sætte et fingeraftryk.

Hvordan med håndværkerfradrag?

Når I får foretaget en facaderenovering, vil der oftest være en eller flere ejere, der vil spørge ind til, om det er muligt for den enkelte ejer at udnytte håndværkerfradraget i forbindelse med dennes andel af finansieringen.Det er dog sjældent muligt, da opnåelse af håndværkerfradrag kræver, at den enkelte ejer har fri råderet over facadearealet. Denne råderet er dog oftest overdraget til ejerforeningen, fordi facaden regnes som en del af fællesarealet og derfor er underlagt ejerforeningen. Samtidig har de fleste ejerforeninger en paragraf i vedtægterne, der indskrænker den enkelte ejers mulighed for at foretage ændringer, der har indflydelse på facadens udseende.

Så hvis vedtægterne overdrager råderetten over den udvendige facade og vedligeholdelse til ejerforeningen og dennes bestyrelse, er det ikke muligt at udnytte håndværkerfradraget for de enkelte medlemmer i ejerforeningen. Heller ikke selv om ejerne dokumenterbart betaler for deres del af arbejdet, og bor i boligen, mens arbejdet bliver udført.

Energirenoveringer kan være med til at gøre facaderenoveringen mere rentable

Til gengæld kan ejerforeningen søge energitilskud til facaderenoveringen, hvis denne indebærer energibesparende arbejder. Størrelsen af energitilskuddet bestemmes af, hvor stor en besparelse målt i kilowatt (kW), de energibesparende arbejder giver. I skal selv søge om energitilskuddet hos det lokale elselskab. Her kan det oftest betale sig at lade firmaet, som udfører det energibesparende arbejde ansøge om energitilskuddet. Derved slipper I for besværet med at ansøge og håndtere pengene. I stedet udbetales tilskuddet til firmaet og trækkes direkte fra i tilbuddet.

Ud over at give en kontant besparelse på den del af facaderenoveringen, der omfatter energirenoveringen, giver efterisoleringen en øjeblikkelig mærkbar besparelse på varmeregningen. Det er en indirekte besparelse på det enkelte medlems privatøkonomi, som I ikke skal glemme at medregne i den beregning, I lægger frem på generalforsamlingen.
Så er der behov for en energirenovering eller efterisolering af ejendommen, er en facaderenovering det oplagte tidspunkt at få det gjort på.

En energirenovering af facaden styrker privatøkonomien.

Det vigtigste er, hvilken indflydelse facaderenoveringen har på privatøkonomien

Finansieringen af facaderenoveringen vil kunne mærkes på hvert eneste af medlemmernes privatøkonomi. Det er især størrelsen på den indvirkning, der kan få gnisterne til at springe, når beslutningen skal tages. Så sørg for at finde en eller flere løsningsforslag på facaderenoveringen, der har så lille en indvirkning på de enkelte familiers privatøkonomi i hverdagen. Også selv om den måske forpligter medlemmerne mange år ud i fremtiden.
Er pengene ikke allerede sparet op, er der flere måder at finansiere facaderenoveringen på:

  • Hver enkelt ejer betaler et ekstrabidrag i en fastsat periode
  • Hver enkelt ejer betaler sin andel af facaderenoveringen kontant
  • Fællesbidraget til ejerforeningen forhøjes
  • Der optages et fælleslån i et pengeinstitut

Hver enkelt mulighed bør overvejes. For de har hver deres fordele og ulemper. Således er det kun en kontant betaling her og nu, der ikke vil have indflydelse på prisniveauet på ejerlejlighederne. Den kontante betaling kan så eventuelt finansieres af den enkelte ejer selv gennem optagelse af et lån i et pengeinstitut. Dog kan den enkelte ejer undgå et fald i salgsprisen ved at indbetale de resterende ekstrabidrag, hvis I vælger at finansiere facaderenoveringen ved, at hvert medlem betaler ekstrabidrag i en periode. Her skal I dog samtidig huske at kalde det netop et bidrag, så det ikke ses som en gæld ved en eventuelt tvangsauktion af de enkelte ejerlejligheder.

Det ender oftest med et fælleslån

Oftest ender finansieringen med at ske gennem optagelse af et lån. Desværre er det ikke muligt for en ejerforening at optage realkreditlån til finansiering af vedligeholdelsesarbejder som f.eks. facaderenoveringer. I stedet er et fælleslån den bedste mulighed for at få finansieret facaderenoveringen. Det optages af ejerforeningen i et pengeinstitut og hvert medlem betaler efterfølgende renter og afdrag efter dennes lejlighedsfordelingstal. Her kan det betale sig, at de ejere som har det økonomiske råderum til det, indbetaler deres andel af facaderenoveringen kontant. Det giver jer penge kontant i hånden og nedsætter derved størrelsen på det beløb, der skal lånes og de renter, der skal betales for lånet. Så jo flere medlemmer som vælger denne løsning, jo mindre lånebeløb og dermed færre renter kan I nøjes med.

Indhent tilbud på fælleslån fra flere forskellige pengeinstitutter. For tit er pengeinstitutterne interesserede i at få ejerforeninger som kunder. For derved giver det bankerne mulighed for måske at få de enkelte ejere som kunder, hvis de giver ejerforeningen en god oplevelse med banken.

Find det bedste firma til facaderenoveringen

Har i allerede fået forskellige tilbud på facaderenoveringen i forbindelse med forarbejdet forud for generalforsamlingen, vil I efter beslutningen stå tilbage med en indikation af eller beslutning om, hvilken form for facaderenovering, der skal foretages. Her kan det være en ide at indhente flere tilbud på den løsning, som I har valgt at blive enige om. Det gøres nemmest ved at bruge den tilbudstjeneste, vi har her på 3byggetilbud.dk. Udfylder I formularen med en kort beskrivelse af opgaven og eventuelt lægger tegninger og andre oplysninger op om opgaven, finder vi tre forskellige kvalificerede håndværkerfirmaer, der kontakter jeg for at give et tilbud.

Det er firmaer, som vi allerede har en tæt dialog med og som vi ved, har løst lignende opgaver for andre ejerforeninger med stor tilfredshed. For udover at henvise tre interesserede håndværksfirmaer, følger vi op på alle tilbud og hører kunderne om, hvor tilfredse de var med det vindende firmas udførsel af opgaven.

Derfor får I tre meget kvalificerede firmaer valgt ud fra tidligere kunders tilfredshed med dem. Det er ikke en viden, I selv ville sidde inde med, hvis I selv skulle vælge håndværksfirmaer ud. Samtidig sparer I de mange forgæves opkald til firmaer, der ikke har tid eller ikke udfører den form for facaderenovering, som I har brug for.

Få tre hurtige tilbud på en facaderenovering

Skriv et svar